토지거래허가증 받은 뒤 잔금 기한은? 등기 60일과 취득세 신고 순서 정리
토지거래허가증을 받은 뒤 잔금을 언제까지 치러야 한다는 기한은, 이 글이 확인한 부동산 거래신고법 제11조와 시행령 제8조, 시행규칙 제9조·제11조·제12조에서 찾지 못했습니다. 법에 숫자로 나와 있는 기한은 따로 있습니다. 신청서를 받은 날부터 15일 이내 처분, 잔금을 다 치른 날부터 60일 이내 소유권이전등기 신청, 취득한 날부터 60일 이내 취득세 신고입니다.
흔한 오해는 허가증이 나오면 소유권이 넘어오고 잔금도 법이 정한 날에 치러야 한다는 생각입니다. 허가는 계약이 효력을 갖기 위한 요건이고, 소유권은 등기를 해야 옮겨 옵니다. 아래에서 단계별 기한과 근거 조문, 허가증이 대신해 주는 서류, 등기와 취득세 순서, 허가 뒤에 남는 이용 의무를 현행 조문 기준으로 정리했습니다.
목차
잔금 기한은 법에 있나, 단계별 기한 표
거래신고법 제11조는 허가를 받으려는 자가 신청서에 계약 내용과 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적어 내도록 정하고, 처분과 허가증 발급 방법을 정합니다. 허가를 받은 다음 잔금을 며칠 안에 치르라는 문장은 없습니다. 잔금일은 매도인과 매수인이 계약서에 적는 약정이고, 약정을 어겼을 때의 책임도 계약서 내용에 달립니다.
| 단계 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 허가 신청에서 허가·불허가 처분까지 | 신청서를 받은 날부터 15일 이내 | 시행령 제8조제3항 |
| 15일 안에 통지가 없을 때 | 기간이 끝난 날의 다음 날 허가가 있는 것으로 봄 | 법 제11조제5항 |
| 허가 뒤 잔금 | 조문에서 기한 규정을 찾지 못함, 계약서 약정에 따름 | 확인하지 못함 |
| 잔금 뒤 소유권이전등기 신청 | 반대급부 이행이 끝난 날부터 60일 이내 | 부동산등기 특별조치법 제2조제1항 |
| 취득세 신고·납부 | 취득한 날부터 60일 이내 | 지방세법 제20조제1항 |
| 건축 등 개발 계획의 착공일 | 토지를 취득한 날부터 2년을 넘지 않는 범위 | 시행규칙 제11조제2항 |
표의 세 번째 줄이 이 글이 확인하지 못한 부분입니다. 허가증의 유효기간이나, 잔금이 늦어졌을 때 허가의 효력이 사라지는지를 정한 조문은 확인한 범위에서 찾지 못했습니다. 허가관청이 허가에 붙인 조건이 있을 수 있으니 허가증과 계약서를 함께 보시고, 불확실하면 허가관청에 먼저 문의하세요.
신청에서 허가증까지: 15일과 허가 간주
허가를 받으려는 당사자는 공동으로 신청서를 냅니다. 시행령 제8조제1항은 신청서에 당사자, 토지의 지번·지목·면적·이용현황, 이전하려는 권리의 종류, 계약예정금액, 토지의 이용에 관한 계획, 취득에 필요한 자금조달계획을 적도록 정합니다. 시행규칙 제9조제2항은 첨부서류로 토지이용계획서와 별지 제10호서식의 토지취득자금 조달계획서를 듭니다. 「농지법」 제8조에 따라 농지취득자격증명을 받아야 하는 농지는 토지이용계획서 자리에 농업경영계획서를 냅니다.
허가기준은 법 제12조가 정합니다. 시장·군수 또는 구청장은 정해진 예외에 해당하지 않으면 허가해야 하고, 그 예외가 토지이용목적에 따라 갈립니다. 목적이 자기의 거주용 주택용지이거나 허가구역에 거주하는 농업인 등이 그 구역에서 농업을 경영하기 위해 필요한 경우처럼 열거된 목적에 해당해야 하고, 도시·군계획에 맞지 않는 경우 등은 허가하지 않습니다. 농업을 하려는 경우 시행규칙 제13조제1항제1호는 농지취득자격증명을 발급받았거나 발급요건에 적합한 사람으로서, 세대원 전원이 해당 토지가 있는 시·군 등에 주민등록을 두고 실제로 거주하는 사람 또는 그 지역이나 연접 지역에 사무소가 있는 농업법인을 듭니다.
허가 처분을 받은 날부터 1개월 이내에는 허가관청에 이의를 신청할 수 있습니다. 법 제13조제1항이 정하고, 이의신청은 도시계획위원회 심의를 거쳐 결과를 알려 줍니다. 허가증을 발급한 허가관청은 해당 토지의 소재지·지번·지목과 이용목적을 인터넷 홈페이지에 게재해야 합니다(시행규칙 제12조제3항).
허가증이 대신해 주는 것: 농지취득자격증명과 검인
농지는 보통 소유권을 이전하려면 농지취득자격증명이 필요하지만, 허가구역의 농지는 허가증이 그 역할을 합니다. 법 제20조제1항은 농지에 대해 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 경우 「농지법」 제8조에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다고 정합니다. 허가관청은 농촌의 농지에 대해 허가할 때 농지취득자격증명의 발급 요건에 적합한지 확인하고 허가 내용을 농림축산식품부장관에게 통보해야 합니다.
제2항은 허가증을 발급받은 경우 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인을 받은 것으로 본다고 정합니다. 그래서 허가증과 별도로 검인을 받을 필요가 없습니다. 농지취득자격증명이 처음인 분은 일반 농지의 발급 절차와 기간을 먼저 보면 이해가 쉽습니다.
농취증 발급 기간, 7일이 아니라 14일 걸리는 경우가 있습니다잔금 뒤 순서: 등기 60일, 취득세 60일
잔금을 치르면 두 개의 60일이 움직입니다. 소유권이전등기는 부동산등기 특별조치법 제2조제1항에 따라 계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 정당한 사유 없이 미루면 같은 법 제11조에 따라 과태료 대상이 될 수 있습니다. 금액은 부동산 가액에 세율을 곱해 산출하는 방식이라 이 글에서는 계산하지 않았습니다.
취득세는 지방세법 제20조제1항에 따라 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 같은 항 괄호는 허가구역의 토지를 허가받기 전에 거래대금을 완납한 경우 취득한 날을 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일로 본다고 정합니다. 세율과 자경농민 감면 조건은 아래 글에서 따로 정리했습니다.
농지 취득세 2026: 매매 3.4%, 자경농민 감면 1.6%와 추징 조건등기를 신청할 때는 부동산등기규칙 제46조제1항이 정한 첨부정보를 함께 냅니다. 소유권이전등기에 관련된 항목만 추리면 아래와 같습니다.
| 첨부정보 | 토지거래허가 거래에서 해당하는 것 | 근거 |
|---|---|---|
| 등기원인을 증명하는 정보 | 등기원인이 매매이면 매매계약서가 대표적 | 제46조제1항제1호 |
| 등기원인에 대한 제3자의 허가를 증명하는 정보 | 토지거래허가증 | 제46조제1항제2호 |
| 등기권리자의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보 | 소유권이전등기이면 등기의무자의 주소를 증명하는 정보도 함께 | 제46조제1항제6호 |
| 부동산의 표시를 증명하는 정보 | 토지대장 정보 등 | 제46조제1항제7호 |
이 표는 규칙에 적힌 첨부정보의 종류입니다. 인감증명서, 등기필정보, 법무사 위임 서류처럼 실제 접수 때 요구하는 구체적인 서류 목록은 이 글이 확인하지 못했습니다. 등기소나 법무사에게 확인하세요.
허가 뒤에도 남는 의무: 이용 의무
허가를 받고 취득한 토지는 허가받은 목적대로 일정 기간 이용해야 합니다. 농업을 하려고 취득한 경우 이용 의무 기간은 2년입니다(시행령 제14조). 이용 의무를 지키지 않으면 허가관청이 3개월 이내의 기간을 정해 이행명령을 하고, 이행명령까지 따르지 않으면 이행강제금이 붙습니다(법 제18조, 시행령 제16조).
| 위반 유형 | 이행강제금 비율(취득가액 기준) |
|---|---|
| 방치 | 100분의 10 |
| 임대 | 100분의 7 |
| 용도변경 | 100분의 5 |
| 그 밖의 경우 | 100분의 7 |
비율은 시행령 제16조의 기준이고, 이용 의무를 어긴 사정에 따라 달라집니다. 부과 절차와 이의 제기, 농지법상 이행강제금과 어떻게 다른지는 아래 글에서 자세히 정리했습니다.
농지 이행강제금 부과 기준: 25% 계산, 이의 제기 30일, 토지거래허가구역은 다릅니다잔금 기한은 계약서가 정하고, 법이 숫자로 정한 것은 15일 처분, 등기 60일, 취득세 60일입니다.
국가법령정보센터에서 거래신고법 제11조 보기자주 묻는 질문
허가증을 받고 지정된 잔금일까지 돈을 못 구하면 허가증이 무효가 되나요?
확인한 조문에서는 허가증의 유효기간이나 잔금 지연으로 허가가 효력을 잃는다는 규정을 찾지 못했습니다. 잔금이 늦어졌을 때의 지연이자와 계약 해제 같은 책임은 계약서 약정에 따릅니다. 계약금액이나 이용계획 같은 허가받은 사항이 바뀌면 변경허가가 필요하니 허가관청에 먼저 문의하세요.
농지를 살 때 농취증을 따로 받아야 하나요?
허가구역의 농지에 대해 토지거래계약 허가를 받았다면 농지취득자격증명을 받은 것으로 봅니다(거래신고법 제20조제1항). 허가관청이 농촌의 농지에 대해 허가할 때 농지취득자격증명 발급요건에 맞는지를 확인합니다.
15일이 지나도 허가증이 나오지 않으면 허가된 건가요?
허가증 발급, 불허가 사유 통지, 선매협의 사실 통지가 모두 없으면 15일 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봅니다(제11조제5항). 이때 허가관청은 지체 없이 허가증을 발급해야 합니다. 선매협의가 진행 중이라는 통지가 왔다면 이 간주 규정이 적용되지 않습니다.
허가를 받지 않고 계약하면 어떻게 되나요?
허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다(제11조제6항). 허가가 필요한 거래라면 계약을 쓰기 전에 허가 대상인지 먼저 확인해야 합니다.
불허가 처분에 이의를 제기할 수 있나요?
처분을 받은 날부터 1개월 이내에 허가관청에 이의를 신청할 수 있습니다(제13조제1항). 이의신청은 시·군·구 도시계획위원회 심의를 거쳐 결과가 통지됩니다.
국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조, 제12조, 제13조, 제17조, 제18조, 제20조 (조회 화면 시행 2024. 5. 17., 법률 제20194호)
국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제8조, 제14조, 제16조 (시행 2026. 10. 1.)
국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제9조, 제11조, 제12조, 제13조 (시행 2026. 2. 10.)
국가법령정보센터 「부동산등기 특별조치법」 제2조, 제11조 (시행 2022. 1. 1.)
국가법령정보센터 「부동산등기규칙」 제46조 (시행 2025. 1. 31.)
국가법령정보센터 「지방세법」 제20조 신고 및 납부 (시행 2026. 1. 1.)
확인하지 못한 것: 허가증 유효기간과 잔금 지연 시 허가 효력, 잔금 대출 거절 시 계약 처리, 등기 접수 때 실제로 요구하는 서류 목록, 시행 예정 개정본이 있는 거래신고법·지방세법의 변경 여부, 허가기준 중 시행령 제10조의 거리·거주 요건
최종 확인: 2026년 10월 12일