농지 대출 한도, 매매가의 70% 나온다는 중개인 말 진짜일까
"대출은 70%까지 나온다"는 말은 절반만 맞습니다. 70%는 금융당국이 정한 상한선이고, 그 비율을 곱하는 기준은 매매가가 아니라 금융기관이 평가한 금액입니다.
내 경우 현금이 실제로 얼마나 필요한지는 아래 계산 예시에서 확인할 수 있습니다. 계약 전에 한도를 미리 알아보는 순서와 계약서 특약 예시도 함께 정리했습니다.
70%라는 숫자는 어디서 나왔나
70%는 금융당국의 대출 규제에서 나온 숫자입니다. 금융위원회는 2021년 4월 29일 「가계부채 관리방안」에서, 상호금융권에만 적용하던 비주택담보대출의 LTV(담보인정비율) 70% 한도를 모든 금융권으로 넓히겠다고 발표했습니다. 농지, 상가, 오피스텔처럼 주택이 아닌 부동산을 담보로 한 가계대출이 대상이고, 같은 해 5월 17일부터 적용됐습니다.
LTV는 담보 가치에 견주어 빌릴 수 있는 돈의 비율입니다. 70%는 그 비율의 상한입니다. 금융기관이 이보다 낮은 비율을 적용할 수는 있어도, 누구에게나 70%를 빌려준다는 뜻은 아닙니다.
발표 자료에는 그전까지 상호금융권은 행정지도로 70%를 적용받았고, 다른 금융권은 통상 60~80%를 적용해 왔다고 적혀 있습니다. 금융기관마다 달랐던 기준을 70% 상한으로 맞춘 것입니다.
기준은 매매가일까, 평가액일까
비율을 곱하는 기준은 매매 계약서에 적힌 금액이 아니라 금융기관이 평가한 담보 가치입니다. 금융기관은 자체 평가(탁상감정)나 감정평가법인의 평가로 이 금액을 정합니다. 이 금액이 매매가와 같다는 보장은 없습니다.
예를 들어 농지를 1억 원에 산다고 가정해 보겠습니다. 금융기관이 담보 가치를 8,000만 원으로 평가했다면, 상한인 70%를 다 적용해도 대출은 5,600만 원입니다. 아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가정입니다.
| 구분 | 기준 금액 | 상한 70% 적용 | 필요한 현금 |
|---|---|---|---|
| 흔한 착각 | 매매가 1억 원 | 7,000만 원 | 3,000만 원 |
| 실제 계산 | 평가액 8,000만 원(가정) | 5,600만 원 | 4,400만 원 |
이 예시에서는 현금이 1,400만 원 더 필요합니다. 평가액이 얼마로 나올지는 땅마다, 금융기관마다 다르므로 계약 전에 직접 알아봐야 합니다.
한도는 담보 가치 말고도 소득과 기존 대출 같은 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 대출을 받으려는 금융기관에 확인하세요.
70%보다 덜 나오는 경우
평가액의 70%보다 한도가 낮아지는 경우가 있습니다. 먼저 확인할 것은 그 땅이 토지거래허가구역 안에 있는지입니다.
같은 발표 자료에는 기존 농업인이 농지원부나 농업경영체 확인서로 확인되면 40% 적용에서 예외로 하는 방안이 담겨 있습니다. 또 영농 목적의 사업자대출은 가계대출과 달리 LTV 규제를 적용받지 않는 대출로 설명돼 있습니다.
그래서 농업인은 대출이 어떤 종류로 분류되는지에 따라 한도가 달라질 수 있습니다. 발표 이후 기준이 바뀌었을 수 있으니, 금융기관에 본인 조건을 알려 주고 지금 적용되는 기준을 확인하세요.
도로에 접하지 않은 땅(맹지)이나 분묘가 있는 땅처럼 이용에 제약이 있는 땅은 담보 가치가 낮게 평가될 수 있습니다. 평가 기준은 금융기관마다 다르니, 지번을 알려 주고 미리 물어보는 것이 안전합니다.
개별공시지가 조회, 시골 맹지 살 때 부동산 바가지 피하는 법계약 전에 확인하는 순서와 특약 예시
계약금을 보낸 뒤에 한도가 모자란다는 걸 알게 되면 잔금을 마련하기 어려워집니다. 그래서 순서가 중요합니다.
먼저, 계약금을 보내기 전에 땅이 있는 지역의 농협 같은 금융기관에 지번을 알려 주고, 예상 한도를 미리 알아볼 수 있는지 물어봅니다. 흔히 탁상감정 또는 가감정이라고 부릅니다. 정식 심사 결과와 다를 수 있다는 점도 함께 확인하세요.
다음으로, 예상 한도로 자금 계획이 서면 매매 계약서에 대출이 부족할 때를 대비한 특약을 넣는 방법이 있습니다.
위 문구는 예시입니다. 특약의 효력은 문구와 상황에 따라 달라질 수 있으니, 실제 계약에서는 공인중개사나 법률 전문가와 상의해 정하세요. 대출 가능 여부와 한도는 금융기관에 직접 확인하세요.
금융위원회 2021.4.29 「가계부채 관리방안」 보도자료 (첨부2 과제별 세부내용 10쪽)
금융위원회 주요정책문답 (토지거래허가구역 비주택담보대출)
최종 확인: 2026년 10월 4일