농지 매도 양도소득세: 비사업용 토지 16~55%와 농지은행 8년 위탁, 3년 자경 감면
농지를 팔 때 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼고, 기본공제 연 250만 원을 뺀 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 재촌·자경 요건을 채우지 못한 농지는 비사업용 토지로 보아 세율이 6~45%가 아니라 16~55%입니다. 한국농어촌공사(농지은행)가 개인에게서 8년 이상 수탁해 임대한 농지는 비사업용 토지에서 제외됩니다.
흔히 "농지은행에 팔면 양도세가 전액 감면된다"고 알려져 있지만, 감면의 기본은 조세특례제한법 제69조의 8년 이상 재촌·자경입니다. 농지은행에 파는 경우 달라지는 것은 경영이양 직접지불보조금(농지이양은퇴보조금) 대상 농지를 2026년 12월 31일까지 양도할 때 자경 기간이 3년으로 줄어든다는 점입니다. 아래에서 계산 순서, 비사업용 판정, 8년 위탁, 감면 요건, 필요경비를 법령 순서대로 정리했습니다.
목차
양도소득세 계산 순서와 세율
농지를 누구에게 팔든 계산 순서는 같습니다. 달라지는 곳은 4단계 세율과 5단계 감면입니다.
| 단계 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1. 양도차익 | 양도가액에서 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 뺍니다. | 소득세법 제97조 제1항 |
| 2. 양도소득금액 | 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺍니다. 보유 3년 이상부터 적용되며 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 15년 이상이면 30%입니다. | 소득세법 제95조 표 1 |
| 3. 과세표준 | 양도소득금액에서 기본공제 연 250만 원을 뺍니다. | 소득세법 제103조 제1항 |
| 4. 산출세액 | 일반 세율은 6~45%, 비사업용 토지는 16~55%입니다. | 소득세법 제55조 제1항, 제104조 제1항 제8호 |
| 5. 결정세액 | 감면 대상이면 조세특례제한법에 따른 감면세액을 뺍니다. | 조세특례제한법 제69조 |
비사업용 토지는 모든 구간에서 일반 세율보다 10%p가 높습니다. 소득세법 제104조 제1항 제8호의 세율표는 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 일반 세율 | 비사업용 토지 세율 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 16% |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 15% | 25% |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 24% | 34% |
| 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 35% | 45% |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 38% | 48% |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 40% | 50% |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 42% | 52% |
| 10억 원 초과 | 45% | 55% |
상속받은 농지는 취득가액이 달라집니다. 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정으로 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 이 평가액이 실제 매도 가격보다 낮으면 그 차이가 양도차익이 되므로, 상속 직후 팔아도 세금이 거의 없다고 단정할 수 없습니다.
비사업용 토지로 보는 농지와 예외
소득세법 시행령 제168조의8 제2항은 농지소재지에 재촌하는 사람이 자경하는 농지가 아니면 비사업용 농지로 봅니다. 재촌과 자경 중 한쪽만 빠져도 해당합니다. 재촌의 범위는 농지가 있는 시·군·구, 연접한 시·군·구, 농지에서 직선거리 30km 이내 지역입니다(소득세법 시행령 제153조 제3항).
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 비사업용 판정 | 농지소재지에 재촌하는 사람이 자경하는 농지가 아니면 비사업용 토지입니다. | 소득세법 시행령 제168조의8 제2항 |
| 상속 농지 예외 | 농지법 제6조 제2항 제4호에 따라 상속으로 취득한 농지로서 상속개시일부터 3년이 지나지 않은 토지입니다. | 같은 조 제3항 제2호 |
| 공사 수탁 임대 예외 | 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁해 임대하거나 사용대한 농지입니다. 개인에게서 수탁한 농지에 한합니다. | 같은 조 제3항 제9호 |
| 기간 기준 | 소유기간이 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 소유기간의 40% 초과를 모두 사업용으로 써야 합니다. | 소득세법 시행령 제168조의6 제1호 |
농지은행 8년 위탁: 중과에서 빠지는 조건
소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제9호는 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제3조의 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한함)하여 임대하거나 사용대한 농지를 비사업용 토지의 예외로 둡니다. 멀리 사는 소유자라도 이 요건을 채우면 비사업용 토지 세율 대신 일반 세율이 적용됩니다.
8년 위탁은 비사업용 토지 중과를 피하는 요건이고, 양도세 감면은 조세특례제한법 제69조의 재촌·자경 요건으로 따로 봅니다.
위탁의 효과는 세율에 한정됩니다. 비사업용 토지라는 이유로 장기보유특별공제에서 빠지지는 않습니다. 소득세법 제95조 제2항은 장기보유특별공제 대상에서 미등기양도자산과 제104조 제7항의 주택 등을 제외할 뿐이기 때문입니다. 8년에 못 미치는 기간만 맡기고 팔면 제9호는 적용되지 않으므로, 상속 3년 이내 같은 다른 예외가 없는 한 재촌·자경 요건으로 판정합니다.
농지은행 위탁 조건: 3년 소유 요건과 수수료, 농업인은 2026년부터 면제공사에 양도할 때 감면: 8년 자경과 3년 자경
조세특례제한법 제69조 제1항은 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도소득세의 100분의 100에 해당하는 세액을 감면합니다. 경영이양 직접지불보조금 대상 농지를 한국농어촌공사 또는 대통령령으로 정하는 농업법인에 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 자경 기간이 3년으로 줄어듭니다.
| 구분 | 자경 기간 | 근거 |
|---|---|---|
| 일반 자경농지 감면 | 8년 이상 재촌·자경 | 조세특례제한법 제69조 제1항 |
| 농지이양은퇴보조금 대상 농지를 공사·농업법인에 양도 | 3년 이상 재촌·자경, 2026년 12월 31일까지 양도 | 같은 항, 같은 법 시행령 제66조 제1항·제3항 |
감면을 받으려면 아래 조건도 함께 봐야 합니다.
| 조건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 재촌 | 농지가 있는 시·군·구, 연접한 시·군·구, 직선거리 30km 이내 지역에 거주하면서 경작해야 합니다. | 조세특례제한법 시행령 제66조 제1항 |
| 소득 기준 | 사업소득금액(농업·임업·부동산임대업 소득 제외)과 총급여액의 합계가 3,700만 원 이상인 과세기간은 경작 기간에서 빠집니다. 사업소득 총수입금액 기준도 별도로 있습니다. | 같은 영 제66조 제14항 |
| 감면 한도 | 감면받을 양도소득세액 합계가 과세기간별 1억 원, 5개 과세기간 합계 2억 원을 넘는 부분은 감면하지 않습니다. | 조세특례제한법 제133조 제1항 |
필요경비로 줄일 수 있는 것과 증빙
감면을 받지 못하는 경우에는 양도차익 자체를 줄이는 것이 남습니다. 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 이루어지고(소득세법 제97조 제1항), 지출 사실은 증명서류나 금융거래 증명서류로 확인돼야 합니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 취득 당시 실지거래가액입니다. 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용합니다. | 소득세법 제97조 제1항 제1호 |
| 자본적지출액 | 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용입니다. 증명서류를 보관하거나 금융거래로 지출이 확인돼야 합니다. | 소득세법 시행령 제163조 제3항 |
| 양도비 | 양도소득세 신고서·계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 명도비용 등입니다. | 같은 영 제163조 제5항 |
| 환산취득가액을 쓸 때 | 토지는 취득 당시 개별공시지가의 3%를 필요경비로 봅니다. | 같은 영 제163조 제6항 제1호 |
맹지에 진입로를 새로 냈거나 침수를 막으려고 복토·옹벽 공사를 했다면 세금계산서와 이체 내역을 보관해 두는 것이 좋습니다. 이런 지출이 "개량 또는 이용편의" 지출에 해당하는지는 사실관계로 판단하므로 세무서 판단을 받아야 합니다. 해마다 드는 관리비 성격의 지출을 같은 항목으로 올리면 인정받기 어려울 수 있습니다.
자주 묻는 질문
농지은행에 5년 위탁했는데 지금 팔면 비사업용 토지 중과를 피할 수 있나요?
소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제9호는 공사가 8년 이상 수탁해 임대한 농지를 예외로 합니다. 5년이면 이 호는 적용되지 않습니다. 상속 3년 이내 같은 다른 예외가 없다면 재촌·자경 요건으로 판정하므로, 매도 시기를 정하기 전에 세무서나 세무사에게 확인해야 합니다.
상속받은 농지의 취득가액은 어떻게 계산하나요?
상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정으로 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 이 가액과 실제 매도 가격의 차이가 양도차익이 됩니다.
농지연금에 가입한 농지를 팔려면 어떻게 하나요?
한국농어촌공사 농지연금 설명서(2024년판)에 따르면 연금을 받는 도중에도 채무를 갚고 약정을 해지할 수 있고, 별도 중도상환 수수료는 없습니다. 상환 금액은 월지급금 총액, 위험부담금 누계액, 이자 누계액이며, 경영이양형·은퇴직불형은 농지를 공사에 매도하지 않으면 위약금이 더해집니다. 위험부담금은 경영이양형·은퇴직불형에는 부과되지 않습니다. 근저당권 말소 비용은 본인이 부담합니다.
농지은행에 팔기만 하면 양도세를 감면받나요?
아닙니다. 경영이양 직접지불보조금 대상 농지를 공사나 농업법인에 2026년 12월 31일까지 양도해야 3년 자경 요건이 적용되고, 재촌 요건, 소득 기준, 감면 한도도 함께 충족해야 합니다. 대상 농지가 아니면 8년 자경 요건으로 판단합니다.
농지연금 수령액 계산: 3억 원 농지 65세 약 105만 원, 80세 약 163만 원
국가법령정보센터 「소득세법」 제104조 (시행 2026. 1. 1.), 제55조, 제95조, 제97조, 제103조
국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제168조의8 (시행 2026. 10. 1.), 제168조의6, 제153조, 제163조
국가법령정보센터 「조세특례제한법」 제69조 (시행 2026. 9. 18.), 제133조, 같은 법 시행령 제66조
국가법령정보센터 「지방세법」 제103조의3, 제92조
한국농어촌공사 농지은행포털 「농지연금사업설명확인서」 (2024년판)
농림축산식품부 보도자료 「농지이양은퇴직불 가입 문턱 낮아졌다」 (정책브리핑, 2026. 3. 31., 첨부 원문은 열람하지 못함)
뉴스핌 「은퇴직불 10년 요건 완화…고령농 가입 문턱 낮춰」 (보도 기준)
데일리안 「농지 이용기간 따라 양도세 감면…농특위, 국회서 세제 개편 논의」 (2026. 8. 14., 보도 기준)
농림축산식품부 「2024년 농지이양 은퇴직불 신청 안내」
최종 확인: 2026년 10월 19일